Gli effetti dell'accettazione della proposta d'acquisto immobiliare

Una recentissima sentenza della Cassazione, la n. 36380/2023 del 29.12.2023, impone nuove  riflessioni sulla qualificazione giuridica della proposta d’acquisto, o meglio della sua accettazione da parte del promittente alienante.

Poiché accade frequentemente che lo stesso intermediario immobiliare indichi alle parti il momento dell’accettazione della proposta d’acquisto formulata dal promissario acquirente come conclusione del contratto preliminare, con conseguenti effetti non solo obbligatori, è opportuno fare chiarezza per non incorrere in amare sorprese.

Dato che alla stipula del vero preliminare di vendita immobiliare è legata l’eventualità di una esecuzione in forma specifica, ex art. 2932 c.c., cioè un trasferimento coatto della proprietà dal promittente venditore al promissario acquirente ogniqualvolta il primo non voglia o non possa, per le ragioni più disparate, procedere al rogito, è necessario che si analizzino con estrema attenzione i requisiti della proposta d'acquisto e delle modalità in cui essa viene accettata.

Come ribadito dalla Cassazione infatti è rimessa al Giudice la valutazione di ciò che concretamente le parti intendono soddisfare con la sottoscrizione della proposta e dell’accettazione, potendo e volendo le medesime parti rimettere ad un momento successivo la regolamentazione degli elementi costitutivi che perfezionano il negozio d’acquisto, elementi che non sempre, per la loro complessità, sono già definibili al momento del primo incontro.

Non è escluso quindi che vi sia, come dice la Cassazione, una tripartizione delle fasi contrattuali, che parte dal “preliminare del preliminare” per giungere all’atto definitivo di compravendita.

Visti gli effetti non secondari che comporta questa distinzione dei momenti che si succedono nella compravendita immobiliare, soprattutto in caso di futuri contenziosi, occorre innanzi tutto che sia lo stesso Agente Immobiliare, anche attraverso la predisposizione di una modulistica più articolata, a fornire alle parti contrattuali ogni e più ampia informazione sugli effetti attribuibili al primo incontro di volontà fra venditore e acquirente, finalizzato sostanzialmente in origine solo a stabilire che quel venditore vuole vendere a quell’acquirente.

Tutto il resto che riguarda la compravendita, ed il suo buon fine, potrà o dovrà, se espressamente previsto fin dalla formulazione della proposta, essere rimandato alla conclusione del preliminare vero e proprio, prodromico alla stipula del rogito dinanzi al Notaio.