L’art. 1132 del Codice Civile disciplina il dissenso dei condomini rispetto alle liti.
Detto articolo prevede che il condomino dissenziente possa separare la propria responsabilità da quella dell’intero Condominio in ordine alle eventuali conseguenze negative di una lite.
Innanzi tutto è bene precisare che con il termine “lite” si intende un contenzioso che debba essere risolto con l’intervento di un Giudice; quindi sono escluse dalla portata di questa norma quelle situazioni che, pur rappresentando una conflittualità che comporta oneri economici, si risolvono al di fuori del Tribunale.
Rientrano poi in detta previsione sia le liti promosse dall’Amministratore per la tutela del bene comune, sia quelle subite da estranei che rivendicano un qualche diritto verso il Condominio.
Inoltre è anche opportuno evidenziare che la separazione di responsabilità è valevole solo all’interno della compagine condominiale; verso i terzi vittoriosi il condomino dissenziente è comunque tenuto ad osservare quanto prescritto nella sentenza che condanna il Condominio di cui fa parte, ovviamente in proporzione ai propri millesimi.
Quindi la preventiva dissociazione non produce effetti all’esterno del Condominio; essa permetterà semmai al dissenziente di agire in via di regresso contro gli altri comunisti consenzienti per quanto costretto a pagare in relazione alla soccombenza del Condominio.
Occorrono però alcune importanti specifiche.
In primo luogo, è bene precisare che l’esplicito dissenso permette di essere esonerati non solo dalle spese giudiziali, ma da ogni altro effetto pregiudizievole derivante da una sentenza di condanna del Condominio, ad es. al pagamento di un risarcimento, o all’adempimento di un’obbligazione a favore della parte vittoriosa.
Rimangono escluse però tutte quelle spese affrontate prima che il contenzioso sfoci nel giudizio (ad es. per perizie propedeutiche all’avvio della causa o per consulenze legali preventive che non si traducano in compensi professionali di lite).
Inoltre il condomino dissenziente sarà esentato dalla partecipazione alle spese solo in caso di esito sfavorevole della causa.
Laddove invece l’esito del giudizio comportasse un qualche vantaggio per il Condominio, il condomino contrario, beneficiando in sostanza della pronuncia favorevole al pari degli altri compartecipanti, dovrà necessariamente condividerne pro quota anche gli effetti negativi, cioè le spese che la lite ha inevitabilmente comportato laddove, e nei limiti in cui, il Condominio non riuscisse a recuperare dette spese dalla controparte perdente.
Altro presupposto affinchè il dissenso in parola sia “esprimibile” è che vi sia una delibera assembleare che decida di promuovere una lite o di resistervi: è solo in questo contesto che il condomino ha la facoltà di esprimere il proprio parere contrario a quanto deciso dalla maggioranza.
Quindi, ogniqualvolta manchi il momento decisionale in seno all’assemblea, l’eventuale dissenso non libera comunque il condomino dalle conseguenze negative della lite, sia essa attiva o passiva.
Ciò accade in tutti quei casi in cui l’Amministratore, nell’esercizio dei suoi doveri di rappresentanza del Condominio, agisca direttamente senza passare dal vaglio assembleare perché determinato dalla necessità di tutelare l’integrità materiale ed economica del Condominio, promuovendo azioni o resistendo a quelle altrui (ad es. quando deve agire per recuperare un credito da un condomino moroso, o deve difendersi da terzi che vantano diritti verso il Condominio).
Pertanto, laddove la lite diventi obbligatoria, per un motivo o per l’altro, ogni condomino sarà tenuto a subire le eventuali conseguenze negative che da ciò deriveranno, a prescindere da una sua manifestazione di volontà contraria, e non sarà in sostanza liberato da alcun onere derivante dal contenzioso.
Mentre la delibera è il presupposto di esistenza del dissenso, la forma è quello della sua validità.
Il dissenso deve infatti essere inserito per iscritto nel verbale della riunione e poi ribadito con atto ufficiale notificato all’Amministratore entro 30 giorni dalla delibera: non è sufficiente quindi, anche per il condomino presente, la semplice esternazione di un “NO”.
Attenzione però.
Il dissenso conserva la sua efficacia solo nei confronti delle liti promosse o subite verso i terzi; nelle liti fra condomini, o fra Condominio e singolo condomino, i partecipanti all’assemblea non possono sottrarsi agli effetti negativi della controversia.
Infine per espressa previsione normativa il diritto di dissenso non è rinunciabile; pertanto ipotetici regolamenti o accordi che lo escludessero a priori sarebbero nulli.