Il potere dell'Amministratore di condominio dopo la riforma Cartabia

La cd. Riforma Cartabia ha inciso in maniera evidente sullo snellimento delle attività che l’Amministratore di Condominio deve svolgere ogniqualvolta sia alle prese con la risoluzione di un contenzioso che coinvolge la collettività dei condomini.

Infatti, mentre prima era necessario indire apposta assemblea per ottenere specifico mandato a partecipare alla procedura di Mediazione Civile obbligatoria per legge, oggi l’Amministratore di Condominio è espressamente legittimato “ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi” come recita il nuovo art. 5 ter introdotto dalla recente riforma nel D. L.vo 28/10 senza una preventiva delibera.

In sostanza quindi tale previsione consente di “saltare” l’assemblea preliminare all’instaurazione dell’obbligatoria procedura del tentativo di conciliazione, rimandando al momento successivo la convocazione dell’assemblea, nel caso in cui sia necessario sottoporre alla comunità condominiale la proposta emersa in sede di Mediazione per la conseguente approvazione.

In quest’ultimo caso la delibera legittimante è quella presa con la maggioranza prevista dall’art. 1136, 2° comma, c.c., cioè data dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’intero edificio.

Se da un lato tale innovazione rappresenta anche un aumento delle responsabilità dell’Amministratore, che decide in autonomia di promuovere e aderire ad un procedimento di Mediazione Civile scegliendo l’Organismo al quale rivolgersi, se parte attrice, e obbligando il Condominio al pagamento delle conseguenti spese, dall’altro è evidente la maggiore celerità che si imprime alla risoluzione della controversia che riguarda il Condominio stesso.

Al contempo, è opportuno evidenziare che lasciare detta scelta solo in capo all’Amministratore può anche dar luogo per assurdo ad abusi e/o arbitri per la totale assenza di un vaglio preliminare da parte del consesso condominiale.

Sarà buona pratica quindi, anche in considerazione del particolare rapporto fiduciario che lega l’Amministratore ai condomini, mettere comunque questi ultimi nella condizione di conoscere quantomeno le intenzioni dell’Amministratore che si sentirà così a sua volta confortato dall’aver preso decisioni comunque condivise con i condomini anche senza la necessità di una formale convocazione di un’assemblea, e tantomeno di un’esplicita espressione di voto.

Se si tiene presente questa mera opportunità, da espletarsi anche con mezzi semplici e rapidi, è indubbio che le nuove potenzialità riconosciute all’Amministratore danno un’ulteriore spinta positiva alla composizione conciliativa delle liti condominiali.